핵심은 직전계약·당해계약 동일 임대인 여부…5% 이내 인상 기본
(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = 윤석열 정부의 첫 부동산 대책이 나왔습니다. 소위 말하는 6·21 대책인데요. 사람들의 이목을 집중시킨 것은 임대차 3법을 보완한 '상생 임대인' 제도였습니다. 안 그래도 복잡한 제도에 여기저기서 '착한 임대인'이란 말을 쓰니 기존 제도와 다른 건지 헷갈리기도 하는데요. 오늘 백서는 '상생 임대인'을 다뤄보려 합니다.
먼저 상생 임대인의 정확한 의미부터 알아보겠습니다. 2021년 12월20일 이후 신규나 갱신계약 때 임대료를 5% 이내로 인상해 2년간 유지하는 임대인을 뜻하는데요. 문재인 정부가 발표한 2022년 경제정책방향에 처음 언급됐으며 전세시장 안정을 위해 한시적으로 도입된 개념입니다.
처음에는 조정대상지역에서 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 2년 실거주 요건을 1년으로 완화하는 인센티브를 줬기 때문에 효과가 미비할 것이라는 지적이 많았습니다. 생각해보면 집주인 입장에서는 비과세를 위해 1년을 사나 2년을 사나 큰 의미가 없기 때문이지요.
또 공시가격 9억원 이하의 1가구 1주택에만 해당이 되다 보니 임대사업자나 다주택자에게 해당이 없어 실효성이 떨어진다는 얘기도 많았습니다.
그러나 윤석열 정부는 상생 임대인 제도를 폐지하는 대신 확대해서 활용하기로 했습니다. 여소야대에서 임대차 3법의 개정이 어렵다는 점을 고려해 일종의 보완책을 쓴 것입니다.
대책을 살펴보면 공시가격 기준을 폐지하고 1가구 1주택자 기준을 완화했습니다. 향후 1주택 전환 계획이 있는 다주택자라면 상생 임대인 혜택을 받게 됩니다. 거주요건 면제를 2년으로 확대하고 적용기한도 올해 12월 31일에서 2024년 12월31일로 2년 연장했습니다.
대책이 발표되자 부동산 커뮤니티에서는 즉각 반응이 왔습니다. 대부분 자신이 상생 임대인에 해당하는지를 묻는 글이었는데요. 정부가 다주택자와 고가 주택 보유자에게도 혜택을 주겠다고 공언한 셈이니 관심도가 높았던 것이지요.
주요한 질문을 살펴보면 이전 집주인으로부터 전세계약을 승계했고 전세만료에 따른 청구권을 사용했는데 상생 임대인이 적용되는지, 다주택자인데 언제까지 집을 팔아야 혜택을 볼 수 있는지 등이 있습니다.
핵심은 임차인과 상관없이 직전계약과 임대료를 5% 이내로 올린 당해계약의 임대인이 같아야 한다는 점입니다.
예를 들어 집주인 A씨에게서 집을 구매한 B씨가 승계받은 전세계약을 갱신하며 임대료를 5% 이내로 올려도 상생 임대인이 될 수 없습니다. 직전계약의 임대인은 A씨, 당해계약의 임대인은 B씨입니다.
물론 B씨가 임차인과 1년 6개월의 기간을 유지하고 제도가 만료되는 2024년 12월31일 전에 임대료를 5% 이내로 인상한 두 번째 계약을 맺었다면 상생 임대인이 될 수 있습니다. 직전계약과 당해계약의 임대인은 B씨기 때문입니다.
같은 맥락으로 갭투자자가 전세를 끼고 집을 샀다면 기존 혹은 새로운 임차인과 5% 이내로 계약을 맺어도 상생 임대인이 될 수 없습니다. 제도 적용 기한 내에 다음 계약을 해야 혜택을 받게 됩니다.
상생 임대인 개념을 최초발표할때 적용한 "주택 매수 후 신규로 체결한 임대차계약 및 주택 매수 시 승계받은 임대차계약은 제외한다"는 규정이 그대로 반영됐다고 보면 됩니다. 직전 계약을 1년 6개월 이상 유지해야 한다는 내용도 있습니다.
다주택자의 경우 임대료를 5% 이내로 인상한 해당 주택을 제외한 나머지 주택을 매도해야 해당 주택에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
여러 '기출변형' 문제들이 있겠지만 같은 임대인이 직전계약과 5% 이내로 올린 당해계약을 맺으면 상생 임대인이라는 핵심을 기억한다면 해석에 도움이 될 것이라 생각합니다.
